Nabídka katalogových domů je rok od roku širší a pestřejší. Vybírat si můžete u společností, které vám dům dodají celý na klíč, málem i s rohožkou, ale i u firem, jež nabízejí pouze samostatné projekty, takže stavební technologii a dodavatele si budete vybírat sami.

Každý, i stavebník s běžnými požadavky, by si měl nejdříve ujasnit, co opravdu od bydlení očekává, co potřebuje a hlavně – co reálně finančně zvládne. Dobré je se zamyslet i nad budoucností, kde, v čem a s kým budete bydlet za deset či dvacet let.

„Myslím, že současná situace, kdy se zřejmě ještě dlouho budeme potýkat s epidemií koronaviru, nahrává i možnosti vícegeneračního bydlení. Rodiny v produktivním věku budou hledat soužití s rodiči, kteří jim vypomůžou s péčí o děti. Výhody to má v případě karanténních opatření, distančního studia i zvládání zaměstnání. Navíc se budete přirozeně setkávat v rodinném kruhu,“ nabízí jeden z možných pohledů na budoucí bydlení Josef Kříženecký, majitel realitní kanceláře CENTURY 21 New Home.

Možností, kde hledat konkrétní naplnění své vysněné představy, je spousta. Počínaje specializovanými časopisy, weby, katalogy nebo zazvoněním u dveří. Řada stavebních firem či developerů ostatně i proto nabízí prohlídky svých vzorových realizací. Je dobré si třeba vyzkoušet, jak na vás působí výška stropů nebo jaké jsou akustické poměry. Za návštěvu jistě stojí pražské, brněnské či ostravské Centrum vzorových domů, kde si můžete detailně zhodnotit stavby s různými technologiemi, energeticky úspornými konstrukčními řešeními, to vše v různé architektonické formě. Majitelé nízkoenergetických či pasivních domů po celé republice zase v minulých letech otevírali své příbytky hostům během listopadového víkendu v rámci akce pořádané Centrem pasivních domů.

Především u rozměrově malých typových objektů je nutné, aby kvůli vnitřnímu provozu měly opravdu funkčně promyšlené uspořádání. Prozkoumejte, jestli je v domě dostatek úložného místa, na které se občas zapomíná. Zaměřte se na energetickou náročnost i na to, zda se stavba hodí do podnebí a nadmořské výšky, v nichž chcete bydlet. „Co se týká použitého stavebního materiálu, rozdíl je zde zanedbatelný, záleží jen na preferencích budoucích majitelů,“ soudí Egor Khlebnikov, CEO realitní a developerské společnosti Getberg.

Velikost domu musí odpovídat počtu lidí, kteří v něm budou bydlet, a jejich životnímu stylu. Dispozice by měla souhlasit s orientací na světové strany. Ideální je přístupová komunikace napojená ze severu, kam je vhodné umístit vstup do domu, garáž, technické místnosti a komoru. Obytné místnosti, s výjimkou ložnic, které směřujte na východ, by měly být orientované na osluněné strany, tedy ideálně na jih nebo západ.

Je obecně známé, že stavba přízemního bungalovu bude dražší než dvoupodlažního domu. Podkroví pod šikmou střechou má své kouzlo, ale zkosené stěny vás oberou o spoustu využitelné plochy, což může být především u menšího domku citelná ztráta. Objekt s pultovou či rovnou střechou umožní, abyste potenciál místností v patře využili v plné míře, ať už jde o nábytek, koupelnu, nebo hygienické zázemí. V případě malého pozemku může rovná pochozí, v současnosti stále populárnější zelená střecha plnit částečně funkci zahrady či terasy, navíc v létě ochlazuje interiér a zadržuje vodu. Návrh a realizace rovné střechy je však vždycky náročnější a nehodí se ke každému typu domu, v některých venkovských lokalitách by navíc rušila ráz tradiční zástavby, proto ji stavební úřady ne vždy povolují.

„Správná dispozice je alfou a omegou fungujícího bydlení. Jakmile nemáte správně vyřešené provozní vztahy, nemáte na čem dál stavět. Důležitým bodem je i umístění objemu domu na pozemku a jeho orientace. Třetím faktorem, který je hodně proměnlivý, je poloha,“ rekapituluje architekt Miroslav Stach z boq architekti.

Dokonalá parcela

Výhodnější je sice začít koupí vhodného pozemku a pak se teprve poohlížet po domě z typové nabídky, ale najít místo v dobré lokalitě je čím dál těžší. „V současné situaci roste atraktivita domů i bytů v okolí měst, kdy omezení pohybu a docházky do zaměstnání vyústilo v dlouhodobý home office. Lidé poptávají pozemky v oblastech blízko Prahy a dalších měst. Největší zájem je v okrese Praha-východ a konkrétně v okolí Uhříněvsi, Říčan a novinkou mezi zajímavými lokalitami jsou Strančice,“ říká Egor Khlebnikov, CEO realitní a developerské společnosti Getberg.

Pokud objevíte lákavý pozemek s krásným výhledem do okolí a romantickou atmosférou, ověřte si na stavebním nebo místním úřadě, jestli na něm lze stavět, zjistěte, komu patří, a podívejte do územního plánu obce, co bude stát na okolních parcelách. Pro řadu lokalit platí množství různých omezení, například tvar a barva střechy, barva fasády, výška domu, návaznost stavby na stavební čáru nebo typ povolené architektury. Složité může být povolování stavby třeba v chráněné krajinné oblasti. Problémy zavání i nákup zemědělské půdy, pozdější převod na stavební parcelu může být velmi komplikovaný. Místo, kde chcete stavět, by také nemělo být zatíženo například věcným břemenem, předkupním či zástavním právem. Hořkým rozčarování a dírou do rozpočtu se může stát navýšení ceny o inženýrské sítě či příjezdovou cestu.

Také svažitost, nezvyklý tvar nebo vzdálenost od obce přinesou náklady navíc. Záleží i na podloží, stavět na jílovitém terénu nebo na spodní vodě prodraží budování základů. Včas si proto zajistěte geologický a radonový průzkum. Některým popsaným problémům se vyhnete při pořízení parcely ve starší zástavbě. Jiné se však objeví. Při umisťování domu musíte dodržet minimální vzdálenost od kraje pozemku – většinou tři metry, někdy dva. Pokud chcete umístit dům až na hranici pozemku, potřebujete souhlas sousedů, a ten jistý není. Často je nutné se držet uliční čáry – daného odstupu od ulice. Limitována může být i velikost objektu, protože obvykle se nesmí překročit maximální procento zastavěnosti.

Nevýhodou všech typových projektů je, že nepočítají s konkrétním pozemkem, většinou jsou určeny pro rovinaté nebo jen mírně svažité pozemky. Musíte proto sladit své představy s reálnými možnostmi. Ideální je dům umístit tak, aby zůstala co největší celistvá plocha zahrady. Poraďte se proto s projektantem, který ověří, jestli se vybraný objekt z katalogu vejde na pozemek, případně ho tam umístí a připojí na inženýrské sítě. Dodavatelé nabízejí možnost projekt upravit, orientaci domu je však možné jen zrcadlově převrátit. Za další změny v projektu si budete muset většinou zaplatit. Problémem mohou být zásahy do nosné konstrukce objektu. O tom, co, jak a za kolik bude možné případně v projektu upravit, se informujte co nejdříve.

Položkový rozpočet

Pokud chcete mít s výstavbou domu co nejméně starostí, hledejte typový projekt od společnosti, která se postará zároveň o kompletní realizaci. Výhodou je, že lze téměř okamžitě jednat s úřady, ohlásit stavbu nebo žádat o stavební povolení. Výstavba domu bude sice probíhat rychle podle zaběhnutých pracovních postupů, ale namístě je důkladná a průběžná kontrola. Není od věci sjednat si nezávislý dozor. Ze zákona je sice jeho přítomnost povinná jen při stavbě svépomocí, ale díky téhle investici se vyhnete spoustě možných problémů. Výhodou je, že v případě závad je jasné, kam reklamaci směřovat – není se třeba dohadovat, zda je chyba v projektu, nebo realizaci. Dodavatelská firma odpovídá za celou stavbu.

Vždycky záleží na konkrétních smluvních podmínkách, a proto je velmi důležité nechat si před uzavřením smlouvy s dodavatelem vypracovat položkový rozpočet. Měl by obsahovat detailní rozpis veškerých prací a stavebních materiálů včetně počtu kusů či metrů čtverečních a metrů kubických. Klíčové je pro vás ustanovení o garanci smluvené ceny, které dává jistotu, že bude dodržen finanční plán nastavený například u hypoteční banky. Pamatujte i na záruku na celou stavbu a na záruční a pozáruční dobu.

Řešením, třeba při omezeném rozpočtu, však může být pořízení třeba jen hrubé stavby nebo objektu bez konečné úpravy vnitřních povrchů. Koupit si také lze jen projekt, stavební technologie a dodavatele si vyberete sami. Mějte však na paměti, že čím víc si toho budete chtít postavit sami, tím podrobnější dokumentaci byste měli mít. V rámci projektu je proto výhodné získat podrobné výkresy detailů a prováděcí projektovou dokumentaci, která obsahuje soupis použitých materiálů a postupů k samotné stavbě.

Pokud vám má projekt sloužit také jako podklad pro výběrové řízení na dodavatele stavby, nechte si vypracovat takzvaný výkaz výměr, který přehledně shrnuje rozsah a množství různých druhů konstrukcí, prací, dodávek a služeb potřebných ke zhotovení stavby. Nezapomeňte v rámci poptávky na přesné zadání i termín dokončení a předání díla. Dodavatele, který vyjde vítězně z výběrového řízení, si prověřte v obchodním rejstříku. Spolupracuje-li stavební firma s renomovaným výrobcem, nechte si předložit certifikáty. Ještě před podpisem smlouvy žádejte o vypracování časového harmonogramu dílčích etap stavby, podle něj navrhněte splátkový kalendář. Trvejte na zákonných garancích, zárukách a možnosti uplatnění reklamací.

Finance pod kontrolou

Bez dostatečné finanční rezervy se do stavby nepouštějte. Hypotéka je jenom vrcholem ledovce. V prvé řadě si sepište všechny předpokládané výdaje a příjmy za dobu, kdy plánujete stavět. Vaše současné náklady na bydlení včetně fondu oprav, internetu a energií by měly dosáhnout maximálně třetiny výdajů. Pokud pohodlně nevyjdete, podívejte se v delším horizontu několika měsíců na zoubek svým výdajům třeba pomocí šikovné aplikace. Měli byste mít jasno, kolik prostředků bude vaše domácnost potřebovat během stavby domu. Přidejte k této sumě ještě dvacet procent, které vytvoří finanční polštář pro nepředvídatelné události. Abyste si udrželi přehled o rozpočtu v průběhu celé stavby, je potřeba začít s jeho vedením co nejdřív. Umožní vám to mít vždy po ruce přesné informace o vašich výdajích, termínech plateb a faktur za práci nebo materiál a o částce, kterou můžete momentálně vynaložit.

„Na samém počátku do tabulky zaneste časovou osu celého procesu, a to jak projektovou část, tak i uvažovaný čas na stavbu samotnou. K jednotlivým krokům pak doplňte odhad, kolik ta která část spolkne peněz,“ doporučují Iva Černá, Libor Hrubý a Petr Kuběnský, autoři publikace Zdravý dům od základů. Čím podrobnější v jednotlivých položkách budete, tím lépe. Finanční toky budete později mnohokrát upravovat a zpřesňovat, ale mít alespoň hrubý odhad na začátku se vyplatí. Jednotlivé položky plánu by měly zachycovat cenu projektu, legislativní poplatky, přípojky energie, pozemkové úpravy před stavbou, hrubou stavbu, dokončovací práce včetně odhadu nákladů za interiér a terénní úpravy a už zmíněnou finanční rezervu. Následně do časové osy připojte svoje předpokládané příjmy určené ke stavbě, tedy čerpání hypotéky. V době zahájení stavby byste měli mít k dispozici alespoň polovinu z celkového rozpočtu. A ujistěte se, že v případě opravdu velkého průšvihu bude fungovat záchranná síť přátel a rodiny.

Developerský projekt

Koupě domu v rámci developerského projektu ušetří čas i peníze, získáte zároveň parcelu se sítěmi i přístupovou komunikací. Pozemky bývají většinou rovné, proto není problém umístit typový objekt. Současně kupující nemusí řešit řadu problémů, ať už úředního, nebo technického charakteru, které jsou s výstavbou spojené. Zároveň je jasné, že nabídka dvou či tří typů objektů nedokáže zcela uspokojit individuální potřeby každého. Motivace developera maximalizovat zisk leckdy způsobuje větší hustotu zástavby, která pak může mít vliv na celkový komfort bydlení ve smyslu sousedského soužití. Cenou za bydlení mimo rušné město bývá komplikovanější dostupnost obchodů či škol.

Soubor rodinných domů různých typů a velikostí Za větrníkem, umístěný v půvabné lokalitě na okraji Brdských lesů, je říkladem povedeného developerského projektu, jehož autorem jsou boq architekti. Jednoduché krychle, chráněné konstrukcí, získaly prestižní ocenění BigSEE Architecture 2020. Předsazená a mírně pootočená ocelová konstrukce s dřevěnou výplní vytváří skrytá zákoutí pro uložení zahradního náčiní a stará se o odstínění vnitřních prostor. Zároveň je bariérou, která zajišťuje majitelům dostatek soukromí.